Comprar una vivienda propia en Costa Rica se ha convertido en un reto económico de alta complejidad para miles de familias. De acuerdo con el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025, la acumulación de trabas financieras y los estrictos requisitos bancarios consolidan al alquiler como la principal opción de habitabilidad para quienes no logran acceder a un crédito.
Liquidez e ingresos: los principales obstáculos financieros
El estudio explica que los impedimentos no operan de forma aislada, sino que se suman hasta limitar el acceso al financiamiento. Entre los principales obstáculos destacan la baja capacidad de pago, el endeudamiento previo, la dificultad para certificar ingresos y la falta de ahorro para la prima e imprevistos.
Para dimensionar la brecha, el informe analizó el caso hipotético de una casa de ₡76,5 millones, monto correspondiente al tope de interés social. En este escenario, la prima inicial oscila entre los ₡3,825 millones y los ₡15,3 millones (del 5% al 20% del valor), suma a la que deben añadirse gastos de formalización como avalúos, honorarios y comisiones.
El análisis según el nivel de ingresos demuestra una severa desigualdad en las oportunidades de calificación crediticia:
- Quintiles 1 y 2: No logran cubrir la cuota mensual mínima requerida en ninguno de los esquemas evaluados.
- Quintil 3: Muestra un acceso condicionado a variables específicas del crédito.
- Quintil 4: Califica únicamente bajo determinados escenarios de financiamiento.
- Quintil 5: Es el único grupo cuyo ingreso promedio supera holgadamente todas las opciones consideradas.
Impacto en los inquilinos e incertidumbre del mercado
Según el ejercicio teórico planteado en el documento, el 81,4% de los hogares que actualmente alquilan —equivalente a 279.890 familias— enfrentan exclusión o condicionamiento ligado a sus ingresos. Aunque la investigación aclara que esta cifra no representa una tasa de rechazo bancario directa, sí refleja el volumen de población expuesta a restricciones.
A la falta de recursos se une la cautela que genera el entorno económico actual. Mayela Rojas Solórzano, gerenta general de Grupo Mutual, enfatizó la influencia de la incertidumbre en las familias:
«Al haber incertidumbre, que ha sido uno de los elementos predominantes, no tomamos decisiones y entonces quienes van a comprar casa se echan un poquito para atrás. Esa es una realidad».
Por su parte, el sociólogo e investigador en urbanismo Franklin Solano Castro analizó el estancamiento de la colocación crediticia en el país:
«Acceder al crédito de vivienda no es tan sencillo. Así lo demuestra la cantidad de crédito colocado, ya que, teniendo tasas de interés más estables y condiciones más favorables que hace muchos años, el crédito no se dinamiza con la fuerza que se esperaría».
Para que un hogar adquiera un inmueble se requiere superar de manera simultánea barreras de liquidez, capacidad de pago y requisitos de elegibilidad. Ante esta exigencia, el arrendamiento se mantiene como la única alternativa viable para atender la necesidad de alojamiento en el país.
